Vue d'Ensemble
Le DA-PP est l'obligation la plus largement ignorée de la réglementation amiante française. Contrairement au DTA (parties communes gérées par le syndic) et au DAAV/RAT (transactionnels), le DA-PP repose sur chaque propriétaire individuel de lot en copropriété.
Des millions de propriétaires-bailleurs en France ignorent cette obligation. La responsabilité est personnelle avec une amende de 1 500€ minimum.
1. Définition et Obligation Fondamentale
Le DA-PP en une phrase
C'est un dossier documentant la présence ou l'absence d'amiante dans les parties privatives d'un lot en copropriété, que le propriétaire doit constituer, mettre à jour et tenir à disposition des occupants (locataires).
Obligatoire pour qui ?
- 1Tous les propriétaires de lots en copropriétés d'habitation
- 2Construites avant le 1er juillet 1997
- 3Indépendamment de toute transaction ou location
- 4Même si le lot n'est PAS loué
Obligatoire depuis le 1er janvier 2013
Cela signifie que plus de 10 ans après le deadline, l'immense majorité des propriétaires sont NON-CONFORMES.
2. Contenu & Portée du DA-PP
Le DA-PP examine spécifiquement la Liste A des matériaux amiantés (matériaux friables) :
| Matériau | Exemple | Risque |
|---|---|---|
| Flocages | Isolation projetée directement sur structure/tuyauterie | Friable, très dangereux |
| Calorifugeages | Coquilles isolantes sur canalisations eau chaude | Friable, très dangereux |
| Faux-plafonds | Dalles de plafond suspectes | Friable si dégradées |
Important : Liste A uniquement
Le DA-PP ne regarde pas la Liste B (matériaux rigides comme toitures, dalles de sol). C'est la différence clé avec le DAAV/RAT qui regardent A & B.
Durée de validité
Zéro amiante
Valide indéfiniment
Amiante en bon état
Réévaluation tous les 3 ans
Amiante dégradée
Travaux obligatoires (retrait ou confinement)
3. Obligation de Communication au Locataire
Attention : C'est ici que les propriétaires-bailleurs se mettent en infraction sans le savoir
L'obligation précise
- 1Tout propriétaire bailleur doit tenir le DA-PP à disposition du locataire
- 2Si le locataire le demande, le propriétaire doit fournir une copie
- 3Le propriétaire doit informer le locataire de l'existence du DA-PP
- 4Cette obligation est permanente (tant qu'il y a un locataire)
Conséquences de non-conformité
- •Amende 1 500€ (3 000€ en cas de récidive)
- •Responsabilité civile : Si locataire exposé à l'amiante, dommages-intérêts illimités
Bon à savoir
Contrairement aux rumeurs, il n'y a pas d'obligation d'annexer le DA-PP au contrat de bail. Vous devez simplement le tenir à disposition et le fournir sur demande.
Réalité du marché
- • Très peu de bailleurs savent qu'ils doivent avoir un DA-PP
- • Ceux qui le savent ne l'ont pas mis à jour
- • Ceux qui l'ont ne savent pas comment le communiquer au locataire
- • La majorité des propriétaires sont non-conformes
4. Différences Clés : DA-PP vs DTA vs DAAV/RAT
| Aspect | DA-PP | DTA | DAAV/RAT |
|---|---|---|---|
| Pour qui | Propriétaires lots privés | Syndic (parties communes) | Vendeurs / Donneurs d'ordre |
| Obligatoire | Toujours (pas d'événement) | Toujours (copropriétés) | Avant vente/travaux |
| Portée | Lot privé seul | Tout bâtiment | Bâtiment entier ou zone travaux |
| Liste matériaux | A seule (friables) | A & B | A & B |
| Responsable | Propriétaire individuel | Syndic | Vendeur / Donneur d'ordre |
| Communication | À locataire sur demande | À copropriétaires | À acheteur / Entreprises |
| Amende | 1 500€ | 1 500€ | 9 000€ |
5. Comment Obtenir et Gérer son DA-PP ?
Faire réaliser le diagnostic
Contactez un diagnostiqueur certifié pour réaliser le repérage des matériaux de la Liste A dans votre lot privatif.
Coût moyen : 100-200€ pour un appartement standard
Conserver le rapport
Gardez précieusement le rapport DA-PP (format papier ou numérique). Ce document doit accompagner votre bien tant que vous en êtes propriétaire.
Informer vos locataires
Informez chaque locataire de l'existence du DA-PP et tenez-le à disposition. En cas de demande, fournissez une copie dans un délai raisonnable.
Mettre à jour si nécessaire
Si de l'amiante a été détectée en bon état, planifiez une réévaluation tous les 3 ans. Si l'amiante est dégradée, engagez les travaux de retrait ou confinement obligatoires.
6. Checklist de Conformité DA-PP
- Mon immeuble est construit avant le 1er juillet 1997
- J'ai fait réaliser un diagnostic DA-PP par un professionnel certifié
- Je conserve le rapport DA-PP dans un endroit accessible
- J'ai informé mon/mes locataire(s) de l'existence du DA-PP
- Je suis prêt à fournir une copie sur demande
- Si amiante détectée : j'ai planifié la réévaluation dans 3 ans
- Si amiante dégradée : j'ai engagé les travaux nécessaires
7. Questions Fréquentes
Je suis propriétaire occupant, suis-je concerné ?
Oui, l'obligation de constituer un DA-PP s'applique à tous les propriétaires de lots en copropriété, qu'ils soient occupants ou bailleurs. Cependant, l'obligation de communication concerne uniquement les locataires.
Mon locataire ne m'a jamais demandé le DA-PP, suis-je en règle ?
Non. Vous devez avoir constitué le DA-PP et l'avoir à disposition, indépendamment de toute demande. L'absence de demande ne vous exonère pas de l'obligation de le posséder.
Le DTA de ma copropriété suffit-il ?
Non. Le DTA (Dossier Technique Amiante) ne couvre que les parties communes de l'immeuble. Le DA-PP concerne spécifiquement votre lot privatif et doit être réalisé séparément.
Combien coûte un diagnostic DA-PP ?
Le coût varie généralement entre 100€ et 200€ pour un appartement standard. Ce prix peut augmenter selon la superficie et la complexité du lot.
Je possède plusieurs appartements, dois-je faire un DA-PP pour chacun ?
Oui. Chaque lot privatif doit avoir son propre DA-PP. Si vous possédez 3 appartements dans des copropriétés construites avant 1997, vous devez avoir 3 DA-PP distincts.
8. Sanctions en Cas de Non-Conformité
Amende Administrative
Pour absence de DA-PP ou non-communication au locataire. 3 000€ en cas de récidive.
Responsabilité Civile
Si votre locataire est exposé à l'amiante sans avoir été informé, vous pouvez être poursuivi en dommages-intérêts.
Rappel important
Le coût d'un diagnostic DA-PP (100-200€) est dérisoire comparé aux sanctions encourues (1 500€+) et aux risques de responsabilité civile. La mise en conformité est un investissement minime pour une tranquillité d'esprit maximale.
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